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房屋过户


通告从2015年1月1日起,我市城六区内对已取得房屋所有权证的二手房进行买卖的,当事人必须通过市住房保障和房屋管理局二手房买卖合同网上签约系统签订《西安市二手房买卖合同》,并委托市房产交易中心设立的资金保证机构实施资金监管,以保证买卖双方的合法权益。

一、何谓二手房网上签约?

二手房网上签约是指二手房的买卖双方在达成交易意向后,通过市住房保障和房屋管理局二手房买卖合同网上签约系统签订《西安市二手房买卖合同》(以下简称:网签)的交易行为。(买卖双方既可通过经纪机构成交,也可双方自行成交)

二、 为什么要实施二手房网签?

第一是为了更好的规范和管理二手房交易市场;第二是为了规范买卖双方和房地产经纪机构的行为,切实维护老百姓的合法权益;第三是二手房网签后,有利于政府对二手房交易市场进行监控。

三、 二手房网签的好处

1、 实施二手房网签,确保了交易房源的真实可靠,规避信息不对称所造成的欺诈行为;

2、采取二手房网签避免一房二卖,防止不法业主将同一房屋卖给两个不同的购房者,获取不义之财;

二手房网签的实施,保证房源信息的真实性和合法性,有利于规范二手房交易市场,做到“透明信息、规范交易、保障安全、便民利民”。

四、二手房网签的流程是什么?

1、通过经纪机构达成交易

第一步:买卖双方先协商网签的具体内容;第二步:协商一致后,买卖双方在经纪机构端网签并自行设置网签密码;第三步:设置完成后提交,由经纪机构打印网签合同文本;第四步:买卖双方在网签合同文本上签字确认;第五步:到二手房交易市场办理资金监管相关事宜;第六步:到二手房转移登记窗口办理转移登记业务。

2、自行达成交易

第一步:买卖双方先协商网签的具体内容;第二步:买卖双方到交易管理中心设置的服务窗口进行网签并打印网签合同文本;第三步:买卖双方在网签合同文本上签字确认;第四步:到二手房交易市场办理资金监管相关事宜;第五步:到二手房转移登记窗口办理转移登记业务。

五、二手房网签的注意事项:

1、网签时一定要采用统一文本《西安市二手房买卖合同》,并按照文本中所列条款逐条逐项填写。

2、买卖双方网签时,一定要注意网签合同条款中涉及双方的权利与义务是否对等。

3、网签合同文本所打印信息与实际信息要相符,不能存在差异,如发生错误,需注销网签合同后再重新网签并打印相关资料。

4、实际以居间服务形式达成交易的,交易当事人应在经纪机构端进行网签并打印网签合同文本,不得在自行交易网签窗口申报网签,若因此出现纠纷,需买卖双方自行承担相关责任和风险。

5、经纪人员必须以所属经纪机构的名义通过市住房保障和房屋管理局二手房买卖合同网上签约系统从事网签业务。

6、具有网签资格的经纪人应管理好自己的账户和密码,避免他人盗取使用。

通常我们所说的房屋过户一般指的房屋买卖,房屋继承,房屋赠与,但是在大多数情况下通过房屋买卖方式进行产权转移的方式较多,

下面是房屋买卖通常的步骤

(1)买方购房资格与贷款资格的审核(目前西安已取消限购,此步骤可取消

备注:第一步确定买方是否有购房资格与贷款资格这是至关重要的,2011年2月28日起至今西安市一直执行楼市限购政策,另外各家商业银行或者各地的公积金管理中心对批准客户贷款有各种各样的要求,只有先做好这一步才能避免盲目的签订合同而导致的无法执行合同条款的违约行为!

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(2)卖方房屋产权审核

备注:这是一个非常重要的一个步骤,确定交易的标的物必须是“干净”的,符合国家房屋出售的标准,没有“瑕疵”,例如如下六种情况(1)根据城市规划,市政府决定收回土地使用权的;(2)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(4)设定抵押权的房地产,未经抵押权人同意的;(5)权属有争议的;(6)法律、法规规定禁止转让的其他情形。


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(3)资金监管(可选)

资金监管,又称为第三方监管。主要用于房地产交易。是指买卖双方的交易资金不直接通过经纪公司,而是由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立的资金监管“专用账户”进行划转,该账户属于银行。当规定期限内购房者过户后,该资金将划转到原业主的账户下,否则将划转到购房者账户下,因此资金监管需要买卖双方都在监管银行开有账户,银行是资金的监管主体,从而保障了买卖双方的交易资金安全,维护了买卖双方的权益。类似网上交易平台如支付通,财付通等支付平台。

备注:这种交易方式可以避免买方将购房资金交给卖方,但是卖方不予配合过户,也可以避免卖方将房屋过户给买方,但是买方不予给予购房资金。

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(4)房屋过户

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(5)监管资金发放

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交易税费:营业税   税务机关收取

 个人所得税   税务机关收取

       契税   税务机关收取

     代办费   1000元   本网收取

过户办理周期   全款购房过户只需一天

                 按揭购房过户需要十天左右


一、过户流程

1.房产过户需经过专业房产机构指导咨询下进行,否则风险很大,买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。须把合同的条款和违约条款写清楚,签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场,(如果是已婚得话,需要夫妻双方在场及签字,哪怕房产证上面只有一个人的名字)。

2. 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

3.卖方带上相关证件。如果是单身的话,需要去市民政局开单身证明。如果夫妻双方有一人无法到场的话,必须要先公证,户口本及复印件一份。

4.买方带上相关证件,如果是单身的话,需要去市民政局开单身证明。



二、过户程序              

1、买卖双方签定买卖契约                      

2、房产测绘

3、卖方配合买方申请贷款                              

4、买卖双方到所属区地税缴纳税费                    

5、买卖双方办理过户手续        


■过户中产生的税费请参考本网站房产税费

■买房双方走贷款程序,产生的费用,及贷款流程需要的资料参考本网站房产贷款


■专家提示:整个办理过程中所需的材料及复印件非常多,需要跑房产局,土地局,契税所,贷款机构,银行,公证处根据个人情况,办理过程中少一样材料、少一个人到场都不能顺利进行过户办证,具体细节请您一定提前询问核实

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