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商铺写字楼

西安办公房、写字楼和商铺属于非住宅,需要交的税费与住宅有三方面不同:

一、          是需要交另外两种税,除了营业税、个税和契税,非住宅交易还要交土地增值税和印花税;

二、          是营业税和个税无法免除,即使交易满五年也要交;

三、          是契税按最高标准交,与面积大小无关,统一为计税价格的3%。

西安办公房、写字楼和商铺交易税费明细

营业税及其附加(卖方承担)

(计税价格-购房价格)×5.55%(外籍个人5.05%)

土地增值税(卖方承担)

增值额×30%—60%

个人所得税(卖方承担)

(计税价格-购房价格-购房契税-相关税费-手续费等)×20%

契税(买方承担)

计税价格×3%

印花税(卖方各付)

计税价格×0.05%

交易过户手续费(双方各付)

5/

房屋产权登记费(买方承担)

550/

特别注意:西安非住宅交易实际操作中,除了买房固定交3%契税,双方按规定交相关手续费外,卖方可以自由选择按全额或者差额交。

1、按全额交(计税价格),包括20%个税,5.55%营业税,3%土地增值税,0.05%印花税,总计为全额的28.6%

2、按差额交(计税价格),包括20%个税,5.55%营业税,约30%土地增值税,0.05%印花税,总计为差额的55.6%

由于非住宅交税较复杂,单位和个人不一样,非住宅类型不一样税也不一样,具体以税务部门核定为准。

说明:1、计税价格按《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格,按“孰高”原则予以确认。

2、土地增值税(分为a、b、c三种情况)

a.对于纳税人能够提供购房发票的,经税务机关审核后,按下列公式计算,

增值额=计税价格-扣除额

扣除额=购房价格×(1+N×5%)+购房契税+营业税及附加+印花税

(其中:年度数N=转让年度-购买年度)

增值率=增值额÷扣除额

当增值率≤50%土地增值税=增值额×30%

50%<增值率≤100%土地增值税=增值额×40%-扣除额×5%

100%<增值率≤200%土地增值税=增值额×50%-扣除额×15%

200%<增值率土地增值税=增值额×60%-扣除额×35%

b.纳税人请房产评估公司按重置成本法对房产进行评估,出具《房地产评估报告书》,经审核后,按上述a公式计算,其中:

扣除额=土地价值+建筑物重置成本价值×成新度折扣率+营业税及附加+印花税+评估费。

c.对纳税人既没有评估价格又不能提供购房发票的,按上述a公式计算,其中:

扣除额=计税价格×90%


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